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Keyaki Capitalによる投資助言事業
米国オペレーショナルアセット
高齢者住宅施設
米国成長市場への戦略的アプローチ。
州政府連携による収益改善の実証事例。
バリューアップ実績
670万ドル超
倍近く
※2025年度実績。
Market Growth 市場成長
85歳以上人口144%増エリア
スポンサー
長年開発・運営経験
活かし、施設価値高めます。
DATA
基本情報
DATA
Keyaki Capitalによる投資助言
本件は、日本の老舗デベロッパーであるヤマネホールディングス株式会社の米国現地法人(Yamane Development USA)が手がける、オレゴン州ポートランドエリアの優良介護施設ポートフォリオに関する案件です。Keyaki Capitalは、本案件に関し、投資実行主体とは独立した助言者の立場から、事業性評価、財務分析、並びに将来の出口戦略(売却等)に関する助言を行っています。
アセットタイプ
開発・運営型不動産(高齢者住宅施設 / RCF:Residential Care Facility)
スポンサー
ヤマネホールディングス株式会社
(https://www.yamane-m.co.jp/)
1910年創業。広島・福岡を中心に累計1万棟超の実績を持つ総合住宅メーカー。 日本で培った高品質な住まいづくりの知見を米国事業に展開。
所在地
米国オレゴン州・ポートランド都市圏
market growth
市場環境と競争優位性
圧倒的な需給ギャップ
本プロジェクトが立地するオレゴン州は、全米でも屈指の「高齢者住宅需要の拡大」が見込まれるエリアです。
「85歳以上」人口の急増
オレゴン州の人口動態予測によると、2020年から2040年にかけて65歳~84歳の人口は44%の増加に対し、より手厚いケアを必要とする85歳以上の人口は144%(約2.4倍)という爆発的な増加が予測されています。
供給の限定性
需要の急増に対し、適切なケアを提供できる施設の供給は追いついていません。特に、精神的なケアや重度の介護に対応できる施設は不足しており、高い稼働率と賃料水準が維持されています。
オレゴンの人口動態
現在と将来の予測
この市場環境下において、本プロジェクトは大手チェーンにはない「ファミリービジネスモデル」を採用し、地域社会と一体化した温かいケアを提供することで、入居者とその家族から絶大な信頼を獲得しています。
マーケット
参照元:Demographics: Oregon Office of Economic Analysis, "Long-Term Oregon State's County Population Forecast, 2010-2050" (2013).
project
ポートフォリオを構成する主要な2施設は、いずれも安定した高収益を生み出しています。
Kellyville RCF
KELLYVILLE RCF
(ケリーヴィル RCF)
地域最大級の収容能力と、高単価な契約形態を持つ旗艦施設です。
規模
41ユニット
特徴
オレゴン州政府との間で「特定ニーズ契約(Specific Needs Contract)」を締結しており、認可された26ベッドについては、月額$17,100/人という極めて高い収益性を確保しています。
財務
2025年の月間収入は32万ドル~39万ドル。オレゴン州による許認可改定により、満床時の年間収入ポテンシャルが大きく改善し、純営業利益(NOI)の目標値は月間10万ドル
Better Living RCF
BETTER LIVING RCF
(ベターリビング RCF)
効率的な運営と高い利益率を誇るブティック型施設です。
規模
19ユニット
特徴
2025年3月より15床分の「特定ニーズ契約」を取得済。これにより月額$13,900/人の単価を実現し、収益性が飛躍的に向上しました。
財務
2025年の月間収入は19万ドル~23万ドル許認可改定により、特定ニーズ契約のベッド数を10から15に増床。純営業利益(NOI)の目標値は月間5万ドル。
raise
Yamane Development USAは、単なる施設運営に留まらず、積極的なバリューアップ施策により資産価値(NOIおよびCap Rate評価)を最大化させています。Keyaki Capitalはこれらの施策が投資リターンに寄与していると評価しています。
高収益契約への転換
高収益契約への転換
(特定ニーズ契約の取得)
一般的な介護契約から、州政府が支援する「特定ニーズ契約(Specific Needs Contract)」への切り替えに成功しました。これにより、Kellyvilleでは月額単価$17,100と高収益を実現しており、圧倒的な収益向上を実現しています。
ターゲット層の最適化
ターゲット層の最適化
地域の介護需要を精密に分析し、高単価な「特定ニーズ契約(SN)」に基づく専門ケア入居者と、一般入居者の最適な比率(ケースミックス)を構築しています。社会的な要請が高い専門的なケア枠を戦略的に取り込むことで、行政からの長期契約(5年契約等)を確保。空室リスクを分散し、キャッシュフローの安定性を極めて高い水準で維持しています。
施設の質の維持と運営効率化
施設の質の維持と運営効率化
インフレによるコスト上昇局面においても、適切な投資による施設の維持管理と、経験豊富なスタッフによる効率的な運営を継続。「建設→運営→売却→再投資」という循環モデルを確立しており、次の成長フェーズに向けた売却準備が整っています。
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Keyaki Capitalは事業性評価・財務分析を踏まえて物件のイグジット戦略およびファイナンス戦略に関する助言を実施し、実行可能性と整合性の観点から意思決定を支援しています。
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